Heute ist der 13.10.2026, und während wir uns durch die neuesten Entwicklungen im deutschen Hotelinvestmentmarkt wühlen, wird schnell klar: Es gibt viel zu berichten! Die Zahlen, die uns die großen Beratungsunternehmen wie BNP Paribas Real Estate und Cushman & Wakefield servieren, zeigen ein Bild, das sowohl herausfordernd als auch spannend ist. Nach drei Quartalen 2026 hat der Markt zwar weniger Kapitalumsatz zu verzeichnen, aber ganz inaktiv ist er nicht. Ja, weniger ist manchmal mehr, oder?

BNP Paribas spricht von einem Hotelinvestmentvolumen von rund 1 Milliarde Euro, was einen Rückgang von 27 % im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Cushman & Wakefield hat sogar einen Rückgang von 39 % auf 960 Millionen Euro festgestellt. Das ist schon ein ordentlicher Dämpfer. Was jedoch interessant ist: Trotz dieser Rückgänge gibt es mehr abgeschlossene Transaktionen – BNP verzeichnet etwa 27 % mehr Verkäufe als im Vorjahr! Das zeigt, dass die Investoren durchaus noch aktiv sind, auch wenn die Großabschlüsse fehlen.

Die neuen Größenordnungen

Die durchschnittliche Transaktionsgröße ist merklich gesunken – hier geht es eher um die kleineren Brocken. Bei Transaktionen über 50 Millionen Euro sank das Verkaufsvolumen um fast 65 %. Das ist schon eine Ansage! Aber keine Sorge, kleinere Einzeltransaktionen sind nach wie vor möglich. So hat beispielsweise der Verkauf des Excelsior Hotels in München oder des Intercityhotels am Frankfurter Hauptbahnhof für frischen Wind gesorgt. Die großen Kapitalpakete und Portfolioverkäufe? Fehlanzeige. Man könnte sagen, der Markt hat sich kleinteiliger, aber nicht grundsätzlich inaktiv entwickelt.

Die sieben größten deutschen Hotelmärkte zeigen ebenfalls diese Tendenz. Laut BNP gab es mehr als 20 Transaktionen mit einem Volumen von rund 508 Millionen Euro, was einem Rückgang von knapp 37 % entspricht. In München und Berlin sprudeln die Zahlen zwar, aber auch hier merkt man die Abwesenheit der Großabschlüsse. Der Verkauf des Mandarin Oriental in München hat beispielsweise für einen Anstieg gesorgt, aber das Gesamtvolumen bleibt dennoch hinter den Erwartungen zurück.

Wachsende Nachfrage nach Einzelobjekten

Ein interessanter Trend ist die zunehmende Bedeutung von Einzelobjekten. Käufer legen immer mehr Wert auf Betreiberqualität, Betriebskonzept und Wirtschaftlichkeit. Vor allem in Zeiten, in denen Renovierungsbedarf besteht, müssen Investoren gut kalkulieren – nicht nur der Kaufpreis ist entscheidend, sondern der gesamte Kapitalbedarf im Verhältnis zum erwarteten Ertrag. Das ist fast wie beim Kochen: Die Zutaten müssen einfach stimmen, sonst wird’s nichts!

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Die Nachfrage nach Immobilien in attraktiven Lagen bleibt stark. Besonders Einzelhotels in Mittelzentren und in deutschen Urlaubsregionen sind heiß begehrt. Die Nord- und Ostsee sowie die Mittelgebirge ziehen die Investoren an, und das nicht ohne Grund: Kurz- und Wochenendreisen sind nach wie vor voll im Trend. Doch auch hier gibt’s eine Herausforderung: Geopolitische Entwicklungen beeinflussen die Märkte und können die Nachfrage dämpfen.

Ein weiterer spannender Aspekt ist, dass ausländische Anleger nach wie vor stark im deutschen Markt vertreten sind. Rund 500 Millionen Euro haben sie in den ersten neun Monaten 2026 investiert, was einem Anteil von gut 48 % am Gesamtvolumen entspricht. Die internationalen Käufer sind also nicht aufzuhalten, auch wenn die Zahlen zurückgegangen sind – sie haben ein Auge auf die kleinen, feinen Deals geworfen.

Ein Blick in die Zukunft

Die Prognosen für das Gesamtjahr 2026 sehen einen Anstieg des Hotelinvestmentvolumens auf rund 1,5 Milliarden Euro vor. Das hängt aber auch von laufenden Verkaufsprozessen ab, darunter mehrere Transaktionen im Umfang von etwa 100 Millionen Euro. Wenn alles gut läuft, könnte das vierte Quartal tatsächlich eine positive Überraschung mit sich bringen. Schließlich könnten einige Großabschlüsse die Jahresbilanz ordentlich aufpolieren und für frischen Wind sorgen.

Die Übernachtungszahlen bleiben stabil – ein gutes Zeichen, das die Marktperformance unterstützt. In Hamburg und München liegen die Zahlen sogar über dem Niveau des ersten Halbjahres 2024. Doch der Erfolg ist nicht garantiert; eine stabile touristische Nachfrage allein reicht nicht aus, um Verkäufe zu sichern oder operative Margen zu garantieren. Hier bleibt es spannend!

Insgesamt zeigt sich ein Markt, der weniger Kapitalumsatz verzeichnet, aber dennoch von kaufbereiten Investoren geprägt ist. Kleinere Einzelobjekte, regionale Standorte und Projekte mit klaren Entwicklungs- oder Modernisierungsperspektiven sind der Schlüssel zum Erfolg in dieser dynamischen Landschaft. Wer jetzt nicht auf den Zug aufspringt, könnte schnell ins Hintertreffen geraten!